Usucapião: Conceitos e Cuidados

Usucapião: Conceitos e Cuidados

 

Usucapião consiste basicamente na aquisição da propriedade de determinado bem através da posse prolongada da coisa, por determinado tempo mínimo específico em cada caso, de acordo com a legislação em vigor. Em termos práticos, resumidamente, o objetivo da ação de usucapião é a propriedade do bem, ou seja, ter o nome no registro do imóvel.

I – Requisitos Básicos

Para que a usucapião seja consumada, são necessários alguns requisitos básicos:

1 – Coisa suscetível: o bem deve ser possível de incidir a usucapião, nos termos da Lei. Bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos.

2 – Posse: deve ser revestida de ânimo de dono, ou seja, intenção de tornar-se dono, não sendo possível, por exemplo, no caso de pessoa que trabalha como caseiro em um sítio, ou inquilino, pois não há intenção de serem donos na relação. Além disso, a posse deve se dar sem oposição, o que chamamos de “mansa e pacífica”, e também deverá ser contínua, sem intervalos.

3 – Decurso do tempo: A depender da modalidade de usucapião, um certo período era necessário. Importante lembrar que os prazos são contados em dias, não em horas. Sobre essa contagem, inicia-se o cômputo a partir do dia seguinte à posse. Assim, se entro no imóvel numa quarta-feira, independentemente do horário, o prazo começa a ser contado a partir de quinta-feira.

Em algumas modalidades, além dos requisitos acima mencionados, torna-se necessária a demonstração de mais dois elementos:

A – Justo título:  é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão

B –  Boa-fé:  quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição.

 

II – Principais Modalidades

Atualmente, temos como principais modalidades de Usucapião:

a) Usucapião  Ordinário

Necessário prazo de ocupação que varia (a depender da situação jurídica) de 05 a 10 anos. Nesta modalidade, pode ser usucapido bem independentemente da área do imóvel, podendo este ser urbano ou rural.

b) Usucapião Extraordinário

Necessário prazo de ocupação que varia entre 10 ou 15 anos, dependendo da situação jurídica. Assim como no usucapião ordinário, o imóvel usucapido pode ter qualquer área, seja urbano ou rural.

c) Usucapião Rural Especial

Prazo de ocupação é de 05 anos. Entretanto, a área do imóvel deverá ser de no máximo 50 hectares, sendo que tal bem deverá ser rural e o possuidor deverá tornar sua área produtiva por seu trabalho ou de sua família.

d) Usucapião Urbano Especial

Prazo de ocupação é de 05 anos, porém a área máxima do imóvel será de 250 m², tratando-se de imóvel urbano.

e) Usucapião Urbano Residencial Familiar

Após abandono do lar por ex-cônjuge ou companheiro, o prazo de ocupação deverá ser de  02 anos, sendo que a área (urbana) deverá ser limitada a até 250m².

 

III – Dicas e Cuidados

 

Sabendo dos elementos que podem configurar a usucapião, quando tratamos de bens imóveis alguns cuidados devem ser tomados em relação a outras pessoas, para que conflitos judiciais sejam evitados. Por isso, algumas dicas são importantes.

 

-Dicas para os proprietários:

1 – empréstimo de imóvel – para empréstimo de imóvel, recomenda-se a elaboração de contrato de comodato, independentemente da pessoa para quem for emprestado o imóvel. Lembre-se: em caso de falecimento da pessoa para quem se emprestou o bem, os herdeiros poderão litigar reivindicando o imóvel.

2 – aluguel – O ideal é que seja feito contrato de aluguel. Entretanto, caso a locação se dê de forma verbal, é importante que seja documentado o recebimento dos valores referentes ao aluguel, isso porque os recibos são capazes de afastar a tese de que a pessoa tinha vontade de ser dona (que é um dos requisitos que tratamos no início do texto).

3 – invasão – Caso tenha a propriedade invadida, é de extrema importância que seja feita comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência (B.O.), devendo ser instaurado inquérito policial, fazendo com que os invasores não possam alegar a posse mansa e pacífica mais tarde.

4 – herdeiros – posse exclusiva – partilha pendente  Caso haja bem imóvel como herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.

– Dicas para os  Possuidores do Imóvel

1 – Documentação da Posse – é necessário comprovar judicialmente o exercício da posse. Assim, documentar tal exercício é de suma importância para sucesso na ação de usucapião. Por isso, guarde sempre correspondências, fichas de inscrições que tragam o endereço, declaração de imposto de renda ou qualquer outro documento que comprove o exercício da posse.

2 – Não autorize a entrada do proprietário no imóvel – Jamais permita que o proprietário ingresse no imóvel sem que haja autorização judicial. Caso necessite, entre em contato com as autoridades policiais.

Como se viu, Usucapião é tema complexo capaz de gerar inúmeras dúvidas, especialmente quando o assunto envolve bens imóveis. Por isso, sempre que a situação de alguma forma parecer embaraçosa, procure orientação profissional adequada. O cuidado simples de hoje poderá evitar enormes dores de cabeça amanhã.

Texto elaborado por Dr. Israel Pinheiro – OAB 166468 MG – (32) 99194-9930/ ipmjf@hotmail.com

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